Vous disposez d’un local et vous aimeriez le louer à un professionnel en passant par un bail commercial ? Pour réussir à trouver un locataire, vous devez établir un loyer qui corresponde aux tarifs pratiqués sur le marché pour des biens similaires. Mais vous pouvez aussi ajuster le prix à la hausse en fonction des spécificités que vous proposez, ou pour vous prémunir de la dépréciation du local due à son usage.
La base pour fixer le loyer d’un local commercial
Au point de vue réglementation, un bail commercial se conclut entre deux parties qui se sont mises d’accord sur le prix des loyers. Celui-ci n’a pas à s’aligner sur le loyer des locataires précédents. Il ne doit même pas s’aligner du tout : il est fixé complètement à l’amiable. La loi ne prévoit aucun barème.
Bien sûr, pour attirer des locataires, il vaut mieux considérer le marché et proposer un prix attractif, qui corresponde plus ou moins à celui des autres locaux commerciaux de la même envergure. Chaque partie peut tenter de négocier, jusqu’à ce que le locataire et le propriétaire tombent d’accord sur les modalités d’application du bail commercial.
Estimer la valeur locative de votre local commercial
Parce qu’il faut bien partir d’une valeur seuil, voici les trois critères couramment utilisés pour obtenir une bonne estimation de local commercial :
– la surface du local ;
– le tarif correspondant à la catégorie professionnelle (restauration, commerce, artisanat…) ;
– l’emplacement et son attractivité.
La mairie dont dépend votre quartier vous renseignera sur le prix normalement pratiqué pour chaque catégorie professionnelle. Si vous avez du mal à vous y retrouver ou à estimer le bon tarif pour votre local, vous pouvez vous faire aider par une agence immobilière.
Les points qui peuvent influencer le loyer d’un bail commercial
En dehors des trois critères cités dans le paragraphe précédent, d’autres caractéristiques sont susceptibles de faire augmenter ou baisser le loyer.
L’état du local commercial va bien sûr être prépondérant. Un artisan, un commerçant qui souhaite rapidement débuter son activité n’aura pas envie de devoir faire de gros travaux de ménage et d’agencement. La présence de vitrine et d’espaces extérieurs, les équipements fournis, la taille des vitrines sont autant d’éléments qu’un professionnel va regarder en détail. Si votre local est nu, il peut être intéressant d’y effectuer quelques travaux afin de pouvoir augmenter le loyer.
Plus le bail contient de contraintes, plus le loyer devra être ajusté à la baisse. Inversement, si vous vous montrez souple sur certains aspects du bail, vous pouvez exiger un loyer plus important.
Les taxes et les charges liées au local doivent être réparties entre le propriétaire et le locataire. Il n’y a pas de règle fixe, cet arrangement se fait en considération du loyer et des autres dispositions prises.
Le « pas-de-porte », un droit d’entrée compensatoire
En tant que propriétaire d’un local commercial, vous êtes en droit de demander un droit d’entrée au locataire. Cette somme peut être versée de deux façons :
– soit en augmentant le loyer chaque mois ;
– soit sous la forme d’une indemnité versée lors de la signature du bail.
À savoir : le locataire trouvera sans doute plus intéressant de subir une augmentation mensuelle, car il pourra la déduire de ses charges.
Quand peut-on réviser un loyer de bail commercial ?
Dans la plupart des cas, le loyer est révisé tous les 3 ans, à la demande d’une des deux parties. Cependant, si le bail le stipule dès le départ, le loyer peut être révisé plus régulièrement. En règle générale, la hausse ne doit pas excéder 10% du loyer précédemment payé.
Il est donc important de fixer un loyer raisonnable dès le départ, car l’échéance des 3 ans ne permet pas une augmentation substantielle, sauf cas particulier (par exemple, nouvelle desserte du local par les transports en commun entrainant une hausse considérable du chiffre d’affaires).
